Onjuiste vermelding oppervlakte woning? Makelaar is aansprakelijk!

Makelaars spelen een grote rol bij de verkoop van woningen. Niet enkel heeft de makelaar als taak een zo snel en gunstig mogelijke verkoop van de woning te realiseren, ook heeft de makelaar een zorgplicht naar zijn opdrachtgever. De ‘verplichtingen’ waaraan een makelaar moet voldoen, zijn bij de makelaars verbonden aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) omschreven in het “Reglement Lidmaatschap & Aansluiting” van NVM. Dat het niet naleven van het door NVM opgestelde reglement kan leiden tot aansprakelijkheid van de makelaar, is door het Hof te Amsterdam onlangs bevestigd.

Een NVM-makelaar is vanaf 15 juni 2010 gehouden om volgens een voorgeschreven Meetinstructie (op basis van NEN 2580) de woonoppervlakte te bepalen en juist te vermelden. Dit houdt in dat in de verkoopbrochure de netto woonoppervlakte (oftewel de gebruiksoppervlakte) dient te worden vermeld.

Wat speelde er in de uitspraak van het Hof Amsterdam? In de verkoopbrochure heeft de makelaar als woonoppervlakte opgenomen dat deze 80 m² bedraagt. Na verkoop van de woning heeft de kopende partij de woning opnieuw laten meten, conform de Meetinstructie van NVM. De werkelijke netto gebruiksoppervlakte bedroeg echter geen 80 m², maar slechts 71 m². Voor Amsterdamse begrippen een aanzienlijk verschil. Kopers vorderen dan ook schadevergoeding. Zij stellen dat de makelaar de juiste oppervlakte in de brochure had moeten opnemen, of uitdrukkelijk had moeten mededelen dat er een andere meetmethode is gevolgd.

Het verweer van de makelaar dat in de brochure expliciet was opgenomen dat aan de verkoopbrochure geen rechten konden worden ontleend en dat de koper zelf nader onderzoek had moeten verrichten, verwerpt het Hof. Het Hof stelt namelijk voorop dat de ledenraad van de NVM heeft besloten de meetinstructie voor de bij haar aangesloten makelaars verplicht te stellen, omdat derden erop moeten kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat bij verkoop wordt vermeld de netto (gebruiks)oppervlakte betreft. Gezien het (maatschappelijke) doel dat met de meetinstructie is beoogd, falen de verweren van de makelaar. Het Hof veroordeelt de makelaar tot het betalen van een schadevergoeding. De uitspraak van het Hof Amsterdam heeft betrekking op een NVM-makelaar. Echter ook de beroepsorganisaties VastgoedPRO en VBO hebben hun leden verplicht gesteld de netto gebruiksoppervlakte van de woning te vermelden.

Overigens is de makelaar niet alleen civielrechtelijk aansprakelijk (in de vorm van het betalen van schadevergoeding), ook kan hij tuchtrechtelijk door de Raad van Toezicht van NVM berispt worden. Dit onderstreept nogmaals het doel van de Meetinstructie: een kopende partij moet erop kunnen vertrouwen dat het aantal vermelde vierkante meters in de verkoopbrochure juist is.

Mocht u recentelijk een woning hebben gekocht waarbij de gebruiksoppervlakte kleiner is dan de in de brochure vermelde oppervlakte, dan kan het verstandig zijn de desbetreffende makelaar aansprakelijk te stellen voor het verschil. U moet er namelijk rekening mee houden dat u bij verkoop van de woning wel gehouden zult zijn om de juiste oppervlakte te vermelden, hetgeen kan leiden tot een lagere verkoopprijs. Wij raden u daarbij aan om bij ontdekking direct actie te ondernemen, mede in verband met de wettelijke klacht- en verjaringstermijn.

Voor meer informatie kunt u terecht bij de sectie Onroerend Goed van Boskamp & Willems.

mr. Rob (W.P.G.) Verstappen

Copyright © 2019 Boskamp & Willems advocaten / Disclaimer & Privacy / Voorwaarden / Cookies / Orde van Advocaten / Klachtenregeling / Links / Webdesign Applepie