Huurbetaling in tijden van corona
Het coronavirus grijpt diep in. Een maatregel die een grote impact heeft gehad, is het sluiten van alle horeca. Vaak huren horecaondernemers het pand waarin zij het café of restaurant exploiteren. Een logische vraag die rijst is dan ook of de horecaondernemer ondanks de sluiting toch gewoon de huurpenningen aan verhuurder is verschuldigd, of dat (een deel van) de gevolgen ook bij verhuurder thuishoren. Aangezien Nederland eerder niet te maken heeft gehad met een dergelijke situatie, waren er nog geen uitspraken over dit onderwerp bekend. Tot nu.
Op 27 mei 2020 heeft de Rechtbank Noord-Nederland één van de eerste uitspraken over de discussie corona en huur gewezen. Wat speelt er in deze kwestie? Bierbrouwerij Inbev huurt een horecapand van Sigismund (verhuurder). Dit pand verhuurt Inbev weer door aan een horecaondernemer. Kort nadat de noodmaatregelen door de regering zijn verkondigd, deelt Inbev aan haar verhuurder mee dat zij niet bereid is de gehele huurpenningen te betalen. De verhuurder is het hier niet mee eens en maakt een kort geding procedure aanhangig. Een kort geding procedure is een verkorte procedure waarbij een voorlopige voorziening wordt gewezen. Als eiser een spoedeisend belang heeft, kan van deze procedure gebruik worden gemaakt. In dit soort procedures bestaat er vaak minder ruimte voor een uitgebreide inhoudelijke beoordeling. Slechts wordt getoetst of de vordering voldoende aannemelijk is.
Kort nadat door de verhuurder de gerechtelijke procedure aanhangig is gemaakt, heeft Inbev 2/3e van de maandelijkse huur betaald. Onderwerp van de procedure is dan ook betaling van het resterende deel van de huur, de boete en de gerechtelijke kosten door huurder.
Wat oordeelt de voorzieningenrechter? De voorzieningenrechter overweegt dat de sluiting van het pand een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW. Door de sluiting heeft huurder namelijk niet het genot dat hij mocht verwachten. De voorzieningenrechter vindt verder dat betaling van 2/3e deel voorshands redelijk overkomt en oordeelt dat een vermindering van de huurprijs met 1/3e deel is toegestaan. Kortom, Inbev wordt in het gelijk gesteld en de risico’s van de sluiting zijn in dit geval deels voor rekening van verhuurder.
Betekent de uitkomst van deze procedure dat alle huurders aanspraak kunnen maken op minstens 1/3e deel huurkorting? Nee, naar mijn mening niet. Ten eerste is het een voorlopige uitspraak. Het is de vraag in hoeverre de uitspraak in een bodemprocedure standhoudt. De voorzieningenrechter gaat namelijk niet diep in op de vraag of het gebrek geheel of gedeeltelijk aan huurder toegerekend kan worden. Dit is wel een belangrijke voorwaarde om te spreken van een gebrek. Ten tweede is de mogelijkheid om de huurprijs te verminderen in veel standaardhuurovereenkomsten uitgesloten. In deze zaak was een dergelijke uitsluiting niet opgenomen, waardoor Inbev de mogelijkheid had om de huurprijs te verminderen. Voor veel huurders zal dit dus geen reële optie zijn.
Tot slot rijst de vraag in hoeverre de sluiting kan worden gezien als een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan huurder geen huurpenningen verschuldigd zou zijn. In deze procedure is de rechter niet toegekomen aan de beantwoording van deze vraag.
De voorzieningenrechter heeft naar mijn idee vooral recht willen doen aan de situatie. Het feit dat Inbev nog 2/3e deel van de huurpenningen heeft betaald, zal ongetwijfeld hebben meegewogen in het oordeel. De uitspraak is een goede start, maar er is nog volop ruimte voor een juridische discussie.
Voor nadere informatie over huurbetaling in tijden van corona en over huurrecht in het algemeen kunt u terecht bij de sectie Onroerend Goed van Boskamp & Willems.
Boskamp & Willems Advocaten
- Uw succes onze uitdaging –
r.verstappen@boskampwillems.nl
0402501455