Zijn incassokosten van de verhuurder oneerlijk?
In een huurovereenkomst voor woonruimte is vaak een indexeringsclausule opgenomen waarin is vastgelegd dat de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd op basis van de CPI-index. Soms ook met een aanvullend percentage.
Huur ten onrechte verhoogd
In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam is beslist dat, gelet op Europees recht, de huur in sommige gevallen ten onrechte was verhoogd. Het huurindexeringsbeding bleek hier een ‘oneerlijk beding’. Het is voor een professionele partij, volgens Europees recht, namelijk niet toegestaan om in de meeste overeenkomsten met een consument, oneerlijke afspraken te maken.
Wat zijn de gevolgen van een oneerlijke indexeringsclausule?
Een oneerlijke indexeringsclausule in een huurovereenkomst kan twee belangrijke gevolgen met zich mee brengen, namelijk dat (1) de huur niet meer mag worden verhoogd en dat (2) de eerdere huurverhogingen moeten worden terugbetaald.
Wie draait er op voor de buitengerechtelijke incassokosten?
De uitleg van het Europese recht heeft niet alleen (grote) gevolgen voor de in huurovereenkomst opgenomen afspraken over huurverhoging, maar bijvoorbeeld ook voor buitengerechtelijke incassokosten. Buitengerechtelijke incassokosten zijn de kosten die een schuldeiser moet maken om een geldvordering te innen die de schuldenaar niet uit zich zelf betaalt. Denk aan het inschakelen van een deurwaarder of het sturen van incassobrieven. Die kosten kunnen onder voorwaarden worden verhaald op de schuldenaar. Deze kosten waren noodzakelijk om de huur te innen.
Uit recente uitspraken van de rechtbank Amsterdam, volgt dat ook de afspraken in een huurovereenkomst over buitengerechtelijke incassokosten soms kunnen worden aangemerkt als oneerlijk. Dat is het geval als deze afspraken afwijken van de wettelijke regels over incassokosten. De afspraken over incassokosten zoals deze staan in de vaak gebruikte ‘Algemene bepalingen woonruimte 2017’ en de versie uit 2003 van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken), voldoen volgens de verschillende recente uitspraken niet aan deze wettelijke regels.
Gevolgen van oneerlijke buitengerechtelijke incassokosten
Als afspraken over de buitengerechtelijke incassokosten in een huurovereenkomst door de rechter als ‘oneerlijk’ worden aangemerkt, dan zijn de gevolgen daarvan groot. Niet alleen mag de verhuurder geen beroep meer doen op die afspraken uit de huurovereenkomst, maar de verhuurder mag ook geen beroep meer doen op de wettelijke regels over buitengerechtelijke incassokosten. Dat betekent dat de verhuurder dus geen recht meer heeft op vergoeding van deze kosten, ook niet op grond van de wet.
Een wijziging van de huurovereenkomst
Betekent dit nu dat de verhuurder helemaal met lege handen staat? Niet per sé. De verhuurder kan weliswaar geen aanspraak meer maken op incassokosten uit het verleden, maar de verhuurder kan wel voorstellen om de huurovereenkomst te wijzigen. Die wijziging kan dan bijvoorbeeld inhouden dat de oneerlijke afspraak over incassokosten wordt gewijzigd of komt te vervallen. Hierdoor maakt de verhuurder wel weer aanspraak op incassokosten die hij in de toekomst maakt. De huurder moet hier natuurlijk wel mee instemmen. Of de huurder dat verplicht is? Van een huurder mag verwacht worden dat hij met een dergelijk voorstel van de verhuurder instemt, omdat de verhuurder en huurder zich goed verhuurder respectievelijk goed huurder ten opzichte van elkaar moeten gedragen.
Heb je naar aanleiding van dit artikel nog vragen over dit onderwerp? Neem dan vrijblijvend contact op met de advocaten van de sectie Vastgoed.