Woning gekocht? Hoe zit het met mogelijke (verborgen) gebreken aan de geleverde woning?
Volgens diverse economen is de huizenmarkt over het hoogtepunt heen. Toch komt het nog geregeld voor dat woningen binnen slechts enkele dagen zijn verkocht. Tijd voor een bouwkundig onderzoek is er veelal niet. Men wenst immers te voorkomen dat een ander met de woning aan de haal gaat. Kort na de levering van de woning ontdekt men onverhoopt gebreken aan de woning. Welk gevolg heeft het niet uitvoeren van een bouwkundig onderzoek?
Middels een bouwkundig onderzoek heeft men vooraf kennis van (mogelijke) gebreken aan de woning. Men kan met de geconstateerde gebreken rekening houden door bijvoorbeeld de koopprijs hierop aan te passen. Na het sluiten van de koopovereenkomst dient de geleverde woning/zaak in beginsel aan de overeenkomst te beantwoorden (vlgs. art. 7:17 lid 1 BW). Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst (non-conformiteit) indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die een koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW mag een koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.
Makelaars maken veelal gebruik van het NVM-model van de koopakte. In artikel 6.1 van deze NVM-koopakte is het risico van alle gebreken (dus zowel zichtbare als onzichtbare) uitdrukkelijk bij de koper gelegd. Artikel 6.3 van de NVM-koopakte geeft hierop echter een uitzondering weer: ‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als….’. Hiermee garandeert de verkoper dat de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik. Dat brengt niet zonder meer met zich mee dat iedere onvolkomenheid het ‘normaal gebruik’ zal belemmeren en zal leiden tot non-conformiteit. De koper zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.[1]
Of de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik dient mede te worden bepaald aan de hand van de bedoelingen van partijen en alle relevante omstandigheden van het geval.[2] Hierbij dient beoordeeld te worden of de ernst en de omvang van het gebrek zodanig is dat deze de mate van achterstallig onderhoud en aanpassingen aan de woning waarmee koper rekening mee dient te houden, overschrijden.[3] Eveneens dient rekening gehouden te worden met de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper. Zo heeft een verkoper een mededelingsplicht indien hij weet of moet weten dat de zaak voor dit normale gebruik ongeschikt is. Een koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Waar de koper twijfelt of moet twijfelen, dient hij de verkoper vragen te stellen of een (bouwkundig) onderzoek te doen.
Zo de geconstateerde gebreken ertoe leiden dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik terwijl de verkoper dat wél heeft gegarandeerd is de verkoper in beginsel aansprakelijk. Echter, de reikwijdte van de door de verkoper gegeven garantie moet worden uitgelegd in het licht van hetgeen de koper op grond van de overeenkomst, mede gelet op de mededelingen van de verkoper, de kenbare ouderdom en gebreken van de woning, aan eigenschappen mocht verwachten.
Bent u onlangs voor onverwachte gebreken komen te staan na de aankoop van een onroerende zaak? Neem dan contact op met onze sectie Onroerend goedrecht en wij onderzoeken voor u de mogelijkheden om de herstelkosten te verhalen op de verkoper(s).
[1] Rechtbank Arnhem, 4 december 1997, NJ Kort 1998/22
[2] Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414; Hoge Raad 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733; Hoge Raad 21 mei 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL8295
[3] Rechtbank Utrecht 23 februari 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BP7677