Wijzigingen financieringsvoorbehoud in model-koopovereenkomst NVM
Vanaf 1 mei 2017 maakt de NVM gebruik van een nieuwe model-koopovereenkomst, die de nodige wijzigingen met zich heeft meegebracht. Ter zijde wordt overigens opgemerkt dat er in 2018 nog een kleine wijziging is opgetreden. Deze is echter van minder groot belang dan de wijzigingen in 2017. Zoals altijd duurt het enige tijd voordat er discussies ontstaan en jurisprudentie ontstaat over de uitleg van de nieuwe bepalingen en zo ook in dit geval. De Voorzieningenrechter van het kantongerecht in Almelo (Rechtbank Overijssel) heeft op 13 november 2017 een interessante uitspraak gewezen (ECLI:NL:RBOVE:2017:4260). Deze uitspraak ziet o.a. op het financieringsvoorbehoud, dat is gewijzigd ten opzichte van de voorgaande model-koopovereenkomst van de NVM.
In deze zaak hadden partijen gebruikt gemaakt van het nieuwe NVM-model met een ontbindende voorwaarde van financiering, opgenomen in artikel 15. Het volgende was opgenomen onder artikel 15.3 van de overeenkomst:
(…)Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1. onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop / In afwijking hiervan (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1. onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat twee afwijzingen van twee verschillende geldverstrekkende instellingen aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.
Artikel 15.1 sub b, waarnaar wordt verwezen in bovengenoemde bepaling, was echter doorgehaald in de koopovereenkomst. Koper beriep zich op artikel 15.1 sub a: op ontbinding wegens het niet krijgen van financiering. Verkoper stelde onder andere dat het beroep op het financieringsvoorbehoud niet voldoende was gedocumenteerd door koper. Koper had bij het inroepen van de ontbinding een brief van de Rabobank en een brief van 123Vastgoedfinanciering gestuurd die de aanvraag afwijzen. Over die tweede bestond twijfel of deze had te gelden als een afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling. Tot een oordeel hierover kwam de voorzieningenrechter echter niet. Deze toetst namelijk streng en oordeelt dat in de onderhavige NVM-koopovereenkomst ‘goed gedocumenteerd’ inhoudt dat de koper mag volstaan met het overleggen van één afwijzingsverklaring, tenzij partijen anders hebben afgesproken. De stelling van verkoper dat er twee afwijzingsverklaringen overgelegd moeten worden, slaagt niet. Immers blijkt uit de tekst van artikel 15.3 van de koopovereenkomst dat het overleggen van twee afwijzingen betrekking heeft op een ontbinding die wordt ingeroepen op grond van artikel 15.1 sub b van de koopovereenkomst. De tekst daarvan is evenwel doorgehaald in de overeenkomst. De voorzieningenrechter oordeelt dat koper haar beroep op het financieringsvoorbehoud tijdig en voldoende gedocumenteerd heeft gedaan. Eén afwijzing is derhalve voldoende om de ontbinding te kunnen inroepen.
De laatste volzin van het bovengenoemde artikel 15.3 is in het model deels opengelaten achter ‘goed gedocumenteerd’. Het is aan partijen om hieraan eventuele nadere invulling te geven. Let dus goed op bij het opstellen van de koopovereenkomst en zorg ervoor dat de aanvullingen voor iedereen duidelijk zijn om onverwachte verrassingen te voorkomen.
Mocht u hierover vragen hebben of over andere wijzigingen in de NVM-koopovereenkomst, schroomt u dan niet om contact op te nemen met onze sectie Onroerend goedrecht.
mr. Marcel (M.J.A.) Verhagen
mr. Rob (W.P.G.) Verstappen
mr. Hans (J.F.H.M.) van der Velden
mr. Roy (R.A.) van Helvoirt