Deze vraag, een lekkend dak of een andere tegenvaller, wordt na het sluiten van een koopovereenkomst regelmatig gesteld. Kan een koper hiervoor de verkoper aanspreken? Veelal, uitzonderingen daargelaten, moet deze vraag met “nee” beantwoord worden. Zo’n uitzondering deed zich voor in de kwestie  waarover de rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2024:1988) vorig jaar heeft geoordeeld.

 

De NVM-koopakte

In de praktijk wordt er veel gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopakte. Volgens artikel  6.1 draagt koper in beginsel het risico van alle gebreken. Wel garandeert verkoper in artikel 6.3 de afwezigheid van gebreken die normaal gebruik als woning in de weg zouden staan, zij het met uitzondering van gebreken die voor koper kenbaar waren ten tijde van de koop. Deze garantie kan weer worden ingeperkt door een zogenaamde ouderdomsclausule. Niet onder alle omstandigheden kan op een dergelijke clausule  beroep worden gedaan. Indien een woning in feite onbewoonbaar blijkt door bijvoorbeeld een zeer onveilig dak zal de verkoper zich niet te allen tijde kunnen beroepen op bouwkundige gebreken in verband met de ouderdom. Beroep op de ouderdomsclausule kan in de gegeven omstandigheden ook onaanvaardbaar zijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Het zal een kwestie van uitleg zijn wat partijen met hun garanties en uitsluitingen hebben bedoeld. Daarbij geldt dat een zeer algemeen geformuleerde ouderdomsclausule de verkoper minder bescherming biedt dan wanneer een gespecificeerde opsomming van bekende bijzonderheden is toegevoegd.

 

De uitspraak van de rechtbank Den Haag

Een en ander leidde in de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 14 februari 2024 ertoe dat de verkoper aansprakelijk werd gehouden voor een aanzienlijk deel van de herstelkosten van het dak. De rechtbank oordeelt dat de bron van het probleem en de noodzaak voor het herstel ten tijde van de eigendomsoverdracht al aanwezig waren. Gelet hierop was de woning al op dat moment niet voor normaal gebruik geschikt. De woning kon immers volgens de rechtbank niet op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast,  worden bewoond. Weliswaar was het dak nog niet doorgezakt, maar de ernstige aantasting van het dakbeschot/de dakconstructie noodzaakte wel tot herstel op korte termijn. Het beroep op de ouderdomsclausule ging niet op. Weliswaar is de bouwkwaliteit van oudere woningen niet vergelijkbaar met de huidige bouwkwaliteit, maar een dak behoort bestand te zijn tegen instorting. Verder was de ouderdomsclausule zodanig geformuleerd dat het gebrek aan het dak daar niet onder te  brengen was.

 

Conclusie

Bij gebruik van de NVM-koopakte zal, als een lekkend dak of een andere tegenvaller niet aan het normaal woongebruik in de weg staat, de koper voor de kosten opdraaien. Is het dak door de lekkages zodanig onveilig dat het op korte termijn herstel behoeft is de verkoper hiervoor aansprakelijk te houden, tenzij er een ouderdomsclausule is overeengekomen die specifiek ziet op de toestand van het dak. Met als kanttekening dat als de verkoper van de slechte toestand van  het dak op de hoogte was hem een beroep hierop kan worden ontzegt op grond van de redelijkheid en billijkheid.

 

Heeft u als koper of verkoper vragen over deze materie, neem dan contact met ons op, we helpen graag!