Wetsvoorstel opkoopbescherming en de gevolgen voor de woningmarkt

Vanwege de overspannen woningmarkt heeft het kabinet maatregelen genomen in een poging om de grootschalige opkoop van woningen door beleggers aan banden te leggen.

Bij de uitgifte van grond is het al jaren gebruikelijk dat de gemeente de voorwaarde stelt dat de koper zelf in de gebouwde woning moet wonen, of deze gedurende een bepaalde periode niet mag verkopen. Deze mogelijkheid heeft de gemeente niet bij bestaande woningen, omdat de gemeente geen eigenaar is van de woning op het moment van verkoop. Gemeenten kunnen daardoor niet sturen op de problemen op de woningmarkt. Daar komt nu verandering in.

Opkoopbescherming: tijdelijk verbod op verhuur

Op 6 juli 2021 is het wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur (gedeeltelijk) door de Eerste Kamer aangenomen. Naar verwachting zal de opkoopbescherming per 1 januari 2022 in werking treden.
In de Huisvestingswet wordt opgenomen dat de gemeente gebieden kan aanwijzen waarin het verboden is om een bepaalde categorie woningen zonder vergunning van burgemeester en wethouders in gebruik te geven of te verhuren binnen een periode van vier jaar na de levering van de woning aan een nieuwe eigenaar. Dit verbod kan alleen worden opgelegd voor (1) goedkope of middeldure woningen (2) die na de inwerkingtreding van het verbod bij de notaris worden overgedragen en (3) op de datum van levering vrij zijn van huur en gebruik of voor minder dan zes maanden in verhuurde staat zijn.
De gemeenteraad stelt zelf vast of, en in welke buurten, sprake is van een tekort aan goedkope en middeldure woningen. De opkoopbescherming kan alleen worden ingevoerd voor gebieden waarvan kan worden aangetoond dat de invoering noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. De gemeente stelt ook vast welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen.

Uitzonderingen op het verbod

Op het verbod geldt een aantal uitzonderingen. De gemeente moet een vergunning verlenen als de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar of wanneer de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

Keerzijde: minder huurwoningen

Hoewel opkoopbescherming ervoor kan zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen voor starters en mensen met middeninkomens beschikbaar blijven, is de keerzijde dat er minder huurwoningen beschikbaar komen. Vanuit verschillende partijen is dan ook kritiek geuit op de wetswijziging. De opkoopbescherming biedt geen structurele oplossing voor het tekort aan woningen en heeft grote nadelen voor mensen die afhankelijk zijn van huurwoningen. De wetswijziging lijkt het woonprobleem alleen te verschuiven van de ene groep (kopers) naar de andere groep (huurders). Het risico bestaat dat de huurprijzen daardoor verder zullen stijgen.

Opkoopbescherming vergt duidelijke motivering

Gelet op de druk die de opkoopbescherming op de huurmarkt zet, zal het voor de gemeente niet eenvoudig zijn om te motiveren dat de invoering noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. In ieder geval zal het de schaarste op de huizenmarkt niet oplossen.

Beleggen niet volledig uitgesloten

Mocht er toch veelvuldig gebruik van worden gemaakt, dan zijn er overigens nog steeds mogelijkheden om woningen te kopen voor de verhuur. Zo kan men een woning kopen die al meer dan zes maanden verhuurd is. Een woning kan eerst voor vier jaren worden verhuurd of in gebruik worden gegeven aan bloed- of aanverwanten of men kan een nieuw huis kopen om zelf te bewonen en vervolgens het oude huis verhuren.

Mocht je naar aanleiding van dit artikel nog vragen hebben, neem dan gerust contact op met mr. R.M.M. (René) Menting.