Welke rechten hebben huurders en verhuurders bij overlijden van de huurder?

Binnen de sectie Vastgoed- en huurrecht merken wij dat verhuurders vaak denken dat bij het overlijden van een huurder ook de huur vanzelf stopt. Dit is te kort door de bocht. Waar moet een verhuurder rekening mee houden?

Bedrijfsruimte

Als een huurder van bedrijfsruimte overlijdt, dan eindigt de huurovereenkomst vaak niet van rechtswege. De erfgenamen kunnen de huurovereenkomst namelijk voortzetten. Wil één van de erfgenamen de huurovereenkomst voortzetten, dan moet een verhuurder hieraan medewerking verlenen, tenzij er redelijke bezwaren bestaan. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als er gegronde vrees bestaat dat de erfgenaam zijn verplichtingen niet zal nakomen (zoals betalen van de huurpenningen of zich gedragen als goed huurder). Als er geen erfgenamen zijn die de huurovereenkomst willen voortzetten, dan kunnen zij (op grond van artikel 7:229 lid 2 BW) de huurovereenkomst binnen zes maanden na het overlijden opzeggen.

Woonruimte

Bij verhuur van woonruimte ligt het net iets genuanceerder. Bij het overlijden van een huurder van woonruimte, speelt de aanwezigheid van mogelijke medehuurders een grote rol. Een medehuurder kan zijn de echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder, of de contractueel medehuurder. Als een huurder overlijdt en er zijn geen medehuurders, dan eindigt de huurovereenkomst aan het eind van de tweede maand na het overlijden. Zijn er overigens erfgenamen, dan kunnen deze de huurovereenkomst natuurlijk eerder opzeggen.

De situatie wordt voor een verhuurder lastiger als er geen echtgenoot, geregistreerd partner of contractueel medehuurder is, maar een derde die beweert (langdurig) met huurder in de woning te hebben gewoond. Ook al wist je dit als verhuurder niet, toch kan deze derde beschermd worden en mogelijk zelfs de huurovereenkomst voortzetten.

Bescherming van de (mede)huurder

De wet bepaalt namelijk dat een derde die in de woning van huurder zijn hoofdverblijf heeft gehad en met huurder een gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd, alsnog recht kan hebben op het voortzetten van de huur. Dit is niet beperkt tot personen waarmee een huurder een relatie had, maar kan ook betrekking hebben op vrienden, zorgverleners en zelfs – in meer uitzonderlijke gevallen – (jongvolwassen) kinderen van de huurder. Evenmin is de duur ervan doorslaggevend. Van belang is de vraag in hoeverre huurder en de derde samen een duurzaam gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. Het recht beschermt deze derde. Hij of zij kan binnen zes maanden na overlijden een verzoek bij de rechter indienen om alsnog in de woning te mogen verblijven. Als dit verzoek wordt gehonoreerd, wordt de verhuurder dus geconfronteerd met een onbekende huurder. Wordt het verzoek afgewezen, dan zal deze derde pas na afloop van een termijn van zes maanden de woning moeten verlaten.

Welke rechten hebben kinderen van overleden ouders?

Over het algemeen wordt trouwens geoordeeld dat kinderen geen gemeenschappelijke huishouding voeren met hun (overleden) ouders. Kinderen worden immers geacht op een bepaald moment het ouderlijk nest te verlaten. Dit leidt soms tot vervelende situaties waarin een kind kort na het overlijden van zijn vader/moeder de woning moet verlaten. De wetgever heeft dit ook geconstateerd. Sociale verhuurders zoals woningcorporaties hebben zich inmiddels gecommitteerd aan de door Aedes en VNG opgestelde “Gedragscode voor verhuurders”. Deze gedragscode bepaalt – heel kort gezegd – dat jongvolwassenen tussen de 18 en 27 jaar in beginsel in de woning mogen blijven wonen. Deze code geldt (nog) niet voor particuliere verhuurders.

Verhuurder, handel proactief!

Uit het bovenstaande volgt wel dat een verhuurder er goed aan doet om bij het overlijden van een huurder proactief te handelen. Verifieer of er nog medehuurders zijn of derden die mogelijk recht hebben om in een woning te verblijven. En neem altijd contact op met mogelijke erfgenamen. Dit kan bijdragen aan een efficiëntere afwikkeling en het mogelijk eerder beschikken over het gehuurde.

Voor meer informatie kunt u terecht bij Rob Verstappen.