Verboden onderverpachting, toch geen ontbinding
In de wet staat dat de pachter niet mag onderverpachten, tenzij hij schriftelijke toestemming van de verpachter heeft (artikel 7:355 Burgerlijk Wetboek). Bij overtreding van deze bepaling, kan de verpachter de pachtovereenkomst met de pachter meestal ontbinden. In een uitspraak van het pachthof Arnhem-Leeuwarden van 15 december 2020 werd de ontbinding van de pachtovereenkomst echter toch niet uitgesproken, ondanks het feit dat het verbod om zonder schriftelijke toestemming van de verpachter onder te verpachten was overtreden.
Wat was hier aan de hand?
In deze zaak ging het om twee families die al ruim 60 jaar een pachtrelatie hadden, die in beide gevallen van vader op zoon was overgegaan. Op enig moment wil de zoon die inmiddels verpachter is een einde maken aan de pachtovereenkomst. De pachtkamer Alkmaar heeft de vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst afgewezen. Het pachthof stelt vast dat de pachter tekort is geschoten door telkens een deel van de gepachte percelen onder te verpachten. Toch wordt de pachtovereenkomst ook door het hof niet ontbonden.
Het hof komt op basis van de volgende overwegingen tot dit oordeel.
Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming, dus ook het zonder toestemming onderverpachten, kan leiden tot een ontbinding van de pachtovereenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
In dit geval was de tekortkoming minder ernstig door de voorgeschiedenis. De pachtrelatie tussen de families duurde al 60 jaar. De (groot)vaders hadden een goede band. Zij bezochten elkaar jaarlijks en bespraken dan hoe het bedrijf ervoor stond. Daarbij kwam ook de onderverpachting ter sprake. Jaarlijks werd ongeveer 4 hectare van de 17,5 hectare als bollenland onderverpacht. Dat heeft de verpachter ook ieder jaar gezien.
Nadat de zonen hun vaders als verpachter en pachter hadden opgevolgd, werden er geen jaarlijkse bezoeken meer afgelegd. De zoon die nu pachter is heeft van zijn vader door de jaren heen steeds begrepen dat de verpachter het goed vond dat een deel van de pachtpercelen aan een bollenteler in gebruik werd gegeven. Om die reden was de zoon zich er dan ook niet van bewust dat hij tekortschoot als pachter.
Daarnaast is het in Noord-Holland kennelijk gebruikelijk dat melkveehouders een deel van het grasland in gebruik geven aan bollentelers die immers maar eens in de zeven jaar dezelfde grond kunnen gebruiken.
Het hof oordeelt dat de pachter weliswaar onterecht van de veronderstelling is uitgegaan dat stilzwijgende toestemming voor onderverpachting was verleend, maar dat niet kan worden gezegd dat hij moedwillig of welbewust zonder toestemming heeft onderverpacht. Het hof laat hierbij meewegen dat de pachter onmiddellijk nadat de bezwaren tegen de onderverpachting bekend waren, volledige openheid van zaken heeft gegeven. Zowel over de onderpacht en de aan hem door de onderpachter betaalde pachtsom als over zijn eigen financiële omstandigheden. Bovendien is hij meteen gestopt met het in onderpacht geven van de pachtgrond. Als laatste laat het hof meewegen dat het verlies van het gepachte door ontbinding van de pachtovereenkomst leidt tot meer dan een halvering van het bedrijf. Het bedrijf is dan niet meer levensvatbaar. Zonder zicht op vervangende grond verliest de pachter zijn bestaande mogelijkheden voor derogatie, mestafzetvergoedingen, betalingsrechten en moet hij fosfaatrechten afrekenen met de verpachter. Dat betekent het einde van zijn bedrijf.
Het hof concludeert op basis van wat het heeft overwogen over de geringe ernst van de tekortkoming en de ernstige gevolgen van de ontbinding voor de pachter dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om in dit geval de ontbinding te rechtvaardigen. Maar dat is wel een uitzondering.
Moraal van dit verhaal
Onderverpachting zonder toestemming, begin er niet aan! Het risico op ontbinding van de pachtovereenkomst is groot. Je moet wel heel veel aanvoeren om een vordering tot ontbinding met succes te kunnen pareren.
De volledige uitspraak van het pachthof is hier te vinden.
Als u vragen over pachtovereenkomsten heeft, dan kunt u bellen met mr. Marcel Verhagen.