Van bedrijfsruimte naar woning: een BOPA of een omgevingsplanwijziging?
Stel, je hebt een voormalig agrarische bedrijfswoning of een andere voormalige bedrijfsruimte op het oog en je wilt dit gebruiken om te wonen. Een logische gedachte, maar in de praktijk blijkt vaak dat het omgevingsplan die bewoning niet zo maar toestaat. Betekent dit dan dat jouw plan onmogelijk is? Nee. Een dergelijke afwijking kan geregeld worden via een zogenaamde BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit). Het is ook mogelijk om te kiezen voor een wijziging van het omgevingsplan. Maar welke van deze opties kies je? En waarom? In dit blog leggen wij de kenmerken en gevolgen van de verschillende routes uit.
Allereerst: wat zegt het omgevingsplan?
Elke gemeente beschikt over een omgevingsplan. In dit omgevingsplan staan de regels voor de fysieke leefomgeving. Het regelt wat wel en niet mogelijk is op een specifieke locatie en onder welke voorwaarden. Zo regelt het omgevingsplan bijvoorbeeld waar en hoe gebouwd mag worden, en de gebruiksmogelijkheden van een locatie. Heeft een locatie een agrarische of bedrijfsbestemming, dan is bewoning vaak niet toegestaan.
Wat is een BOPA?
De afkorting BOPA staat voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Het is bedoeld voor situaties waarin je initiatief afwijkt van het omgevingsplan, zoals in het voorbeeld hierboven. Je vraagt dan een omgevingsvergunning aan bij de gemeente (meer specifiek: het college van burgemeester en wethouders). De gemeente beoordeelt of je plan past binnen het criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (etfal).
De BOPA is vooral geschikt voor éénmalige, concrete initiatieven. Het omgevingsplan blijft formeel ongewijzigd, maar er wordt een uitzondering gemaakt voor de specifieke situatie. Dit kan in veel gevallen sneller zijn dan een omgevingsplanwijziging, maar biedt geen structurele oplossing voor toekomstige plannen op dezelfde locatie.
Wat is een omgevingsplanwijziging?
In sommige gevallen is het wenselijker om te kiezen voor een wijziging van het omgevingsplan. Bijvoorbeeld in het kader van een gebiedsontwikkeling waarbij een initiatiefnemer juist nog niet gebonden wil zijn aan een concreet plan of indien ter plaatse andere (bedrijfsmatige) activiteiten moeten worden gestaakt. Dit is een formele procedure waarbij de gemeente (meer specifiek: de gemeenteraad) het omgevingsplan aanpast. De wijziging geldt dan voor iedereen en biedt enkel de kaders voor nieuwe ontwikkelingen. Hoewel ook hier beoordeeld dient te worden of het plan past binnen het criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (etfal), duurt een omgevingsplanwijziging doorgaans wel langer.
Wat is een evenwichtige toedeling van functie aan locaties?
Of je nu kiest voor een BOPA of een omgevingsplanwijziging, de gemeente zal in beide gevallen dus beoordelen of het plan past binnen het criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (etfal). In dat kader kijkt de gemeente bijvoorbeeld naar:
- parkeerdruk;
- verkeersveiligheid;
- geluidbelasting;
- milieuaspecten;
- stedenbouwkundige inpassing; en
- belangen van omwonenden.
Praktische afwegingen
Voor particulieren en kleine bedrijven is de BOPA vaak aantrekkelijk vanwege de snelheid en het maatwerk. Wil je echter meer zekerheid voor de toekomst of heb je juist behoefte aan een meer algemene wijziging, dan is een omgevingsplanwijziging de aangewezen route. In beide gevallen is een goede voorbereiding en participatie met de omgeving essentieel.
Conclusie
Heb je vragen over de gebruiks- en bouwmogelijkheden op een bepaalde locatie? Of twijfel je welke route het beste past bij jouw plannen? Wij helpen je graag verder. Neem gerust contact met ons op voor juridisch advies.