Tijdelijk minder huur betalen vanwege de coronacrisis. Mag dat volgens de rechtspraak?
Vanwege de (gedeeltelijke) lockdown kampen veel ondernemers met een aanzienlijke omzetdaling en zelfs een gedwongen sluiting. Veel ondernemers hebben grote moeite met het betalen van de maandelijkse huur. De afgelopen maanden hebben voorzieningenrechters zich al veelvuldig uitgelaten over een (gedeeltelijke) opschorting van de maandelijkse huur. Hoe kijkt de rechtspraak naar een (tijdelijke) huurvermindering en de invloed van steunmaatregelen van de overheid?
De situatieschets
Een huurder (een hotelier) vordert een vermindering van 50% van de oorspronkelijke huurprijs op grond van onvoorziene omstandigheden. De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden is in hoeverre de coronacrisis moet worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid (in de zin van artikel 6:258 BW). De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend, net als vele voorzieningenrechters die haar voor gingen. Huurder en verhuurder hadden in de huurovereenkomst namelijk geen rekening kunnen houden met een pandemie waarbij de nationale overheid verstrekkende vrijheidsbeperkende maatregelen afkondigt waardoor het hotel moest sluiten. De coronacrisis is hier dus een onvoorziene omstandigheid.
In dit geval kan de rechter een overeenkomst geheel of gedeeltelijk wijzigen. De rechtbank Amsterdam oordeelt dat beide partijen weer in heronderhandeling moeten om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst te komen. Komen partijen er niet uit, dan zal de rechter op vordering van een der partijen een beslissing nemen.
Huurvermindering, wie dekt uiteindelijk de kosten?
Nu de huurder en de verhuurder niet hebben bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis, is het niet redelijk dat de ‘tegenvaller’ volledig op de huurder neerkomt. De rechtbank is dan ook van mening dat de tegenvaller gelijk over beide partijen moet worden verdeeld. Om te beoordelen of de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden is het aan de huurder om dit goed te onderbouwen. Dit kan door inzicht te geven in de omzetcijfers en de grootte van de omzetdaling door de coronacrisis.
Dalende omzetcijfers als uitgangspunt voor het betalen van minder huur
De afgenomen omzetcijfers zijn het uitgangspunt bij het vaststellen van de gewijzigde huurprijs. De verkregen Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) moet buiten beschouwing gelaten worden. Deze tegemoetkoming is namelijk bedoeld om bij te dragen aan de loonkosten. Het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat verband houdt met de huur dient wél bij de omzet betrokken te worden. Dit deel van de TVL is bedoeld ter dekking van de doorlopende huur.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank Amsterdam oordeelt aldus ‘dat als er sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis (hierna: d), de huurprijs in beginsel wordt gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Indien sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan worden berekend volgens deze formule: oh – (d% ÷ 2) = gh.’
De rechtbank Amsterdam heeft over dit vraagstuk op 9 maart jl. uitspraak gedaan.
Deze uitspraak van de rechtbank Amsterdam geeft voor huurders en verhuurders een goed beeld van de wijze waarop zij in goede harmonie door de coronacrisis kunnen komen. Komt u er met uw huurder of verhuurder niet uit? Neem dan contact op met Boskamp & Willems Advocaten. Onze advocaten van de sectie vastgoed staan u graag bij.