Terugeisen van oneerlijke huurverhoging?

Voor particuliere huurders is eerder dit jaar een aantal interessante ontwikkelingen in de rechtspraak ontstaan. Een niet onbelangrijke gaat over het jaarlijks verhogen van de huurprijs, ook wel het ‘indexeren’ van de huur genoemd. Ik zal hierna stapsgewijs uitleggen dat u misschien wel recht hebt op terugbetaling van uw huurverhoging.

 

Het ‘indexeren’ van de huur: wat is dat?

In principe heeft een verhuurder alleen het recht om de huur te verhogen als dit in de huurovereenkomst staat. Hier gelden een aantal uitzonderingen op, maar die komen niet in dit artikel aan de orde.

In veel huurovereenkomsten staat een bepaling over het jaarlijks verhogen van de huur. Vaak is deze verhoging van de huur gekoppeld aan de inflatie van de consumentenprijzen (de ‘CPI’), die door het CBS wordt bijgehouden. Op basis van een dergelijke bepaling wordt de huur jaarlijks op een bepaalde datum verhoogd met een percentage dat – kort gezegd – gekoppeld is aan de CPI.

 

De hoogte van de huurverhoging

In een eerder artikel heb ik het verschil uitgelegd tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huur. Bij niet-geliberaliseerde huur (vaak huur van de woningbouw) bepaalt de wet het bedrag van de maximale verhoging. Bij geliberaliseerde huur gold tot mei 2021 geen maximum voor de verhoging. In de periode van mei 2021 tot mei 2024 geldt tijdelijk een maximum voor het verhogen van de huur.

In veel huurovereenkomsten voor geliberaliseerde huur staat dat de verhuurder de huur mag verhogen aan de hand van de CPI, maar daar bovenop nog met een aanvullend percentage. Dit kan in theorie tot zeer forse huurverhogingen leiden. Misschien zelfs wel ‘oneerlijke verhogingen’. Hierover hebben rechters eerder dit jaar een aantal interessante uitspraken gedaan.

 

Oneerlijke huurverhoging

Volgens Europees recht is het voor professionele partijen niet toegestaan om in overeenkomsten met een consument oneerlijke afspraken op te nemen. Dat geldt ook voor professionele (bijvoorbeeld bedrijfsmatige) verhuurders. Uit een aantal uitspraken van de Rechtbank Amsterdam blijkt dat een veel gebruikte bepaling over het verhogen van de huur oneerlijk is. In een van deze zaken waren er vijf redenen waarom de rechter vond dat de bepaling over het verhogen van de huur oneerlijk was:

• De huur werd niet alleen aan de hand van de CPI verhoogd, maar daar bovenop nog met een aanvullend percentage;
• Er was geen geldige reden om de huur naast de verhoging op basis van de CPI met nog een aanvullend percentage te verhogen;
• In de huurovereenkomst stond niet dat de huurder de huurovereenkomst kon beëindigen als de verhuurder de huur zou verhogen;
• In de bepaling over het verhogen van de huur stond dat de berekening niet kon leiden tot een verlaging van de huur, zelfs niet als dat volgens de CPI zou moeten;
• De huurder had door de bestaande huurwoningmarkt geen reële mogelijkheid om de huur op te zeggen als de verhuurder de huur verhoogt.

Wil dit nu zeggen dat het verhogen van de huur alleen oneerlijk is als aan al deze punten is voldaan? Nee, deze punten zijn indicaties. Het is denkbaar dat als één of meer van deze indicaties aan de orde zijn, de afspraak over het verhogen van de huur oneerlijk is. Ook andere indicatie zijn denkbaar.

 

Wat is het gevolg van een oneerlijke huurverhoging?

Staat in een huurovereenkomst een oneerlijke afspraak staat over het verhogen van de huur? Dan brengt dit twee belangrijke gevolgen met zich mee. De eerste is dat de huur niet meer verhoogd mag worden. De tweede is dat de huur in het verleden onterecht is verhoogd. Het gevolg van dit laatste is dat de huurder in principe de te veel betaalde huur over de afgelopen vijf jaar terug kan eisen! Dat kan soms wel om duizenden euro’s gaan.

Hebt u een huurovereenkomst en wilt u weten of uw verhuurder de huur oneerlijk heeft verhoogd? Neem dan contact op met Jasper Hovener. Hij beoordeelt uw huurovereenkomst graag en kijkt met u of u recht op terugbetaling van de verhuurder hebt.