Een huurder moet zich houden aan de huurovereenkomst en zich bovendien op grond van de wet (artikel 7:213 BW) gedragen als goed huurder. Voldoet de huurder niet aan één van deze verplichtingen, doordat de huurder bijvoorbeeld ernstige overlast veroorzaakt, dan kan de verhuurder de rechter om ontruiming vragen. Wanneer er sprake is van een spoedeisend belang kan de ontruiming zelfs door middel van een kort geding procedure worden bewerkstelligd. Kan (ernstige) overlast voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst echter ook een grond voor ontruiming opleveren?

Mislukte aanslag

Over deze vraag boog de rechtbank Noord-Holland zich onlangs (rechtbank Noord-Holland 20 maart 2025, ECLI:NL:RBNHO:2025:2807). Voordat de nieuwe eigenaar van het gehuurde het pand aankocht vond er een mislukte aanslag plaats bij de bedrijfsruimte. Boven de bedrijfsruimte bevond zich ook nog een woning. Kort na deze aanslag verwierf de verhuurder het eigendom van het pand en zegde hij beide huurovereenkomsten per direct op, onder andere vanwege onverzekerbaarheid van het pand, ongeoorloofde onderverhuur, betalingsachterstand en overlast voor de buurt.

De kantonrechter benadrukt dat bij de verkoop van een verhuurd pand de huurovereenkomst van de ene verhuurder van rechtswege overgaat op de opvolgende verhuurder. De huurder van het pand hoeft hier niets voor te doen. Dit volgt uit artikel 7:226 BW, koop breekt geen huur. De verhuurder kan alleen tekortkomingen die zijn ontstaan ná de overdracht van het eigendom ten grondslag leggen aan de gevorderde ontruiming. Ook al heeft er zich dus een aanslag bij het pand voorgedaan, leverde dit geen grond voor ontruiming op voor de verhuurder.

Ook de andere aangevoerde gronden konden de ontruiming niet dragen. De huurder had namelijk aannemelijk gemaakt dat hij hierover afspraken had gemaakt met de vorige eigenaar van het pand. De huidige eigenaar had hier bovendien niet tegen geprotesteerd bij de overdracht van het eigendom.

Conclusie

De verkoop van een pand tast de bestaande huurovereenkomst niet aan. Feiten of gedragingen van de huurder die voorafgaand aan de eigendomsoverdracht van het gehuurde hebben plaatsgevonden kunnen in principe geen grond voor ontruiming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst vormen. Het is voor een verhuurder dan ook verstandig om zelf aan dossiervorming te doen en te documenteren welke overlast een huurder veroorzaakt nadat het pand in eigendom is overgedragen. Informeer bovendien bij het sluiten van de koopovereenkomst met de vorige eigenaar naar de persoon van de huurder, zodat wellicht van de koop kan worden afgezien. Heeft u vragen, neem dan contact met ons op.