Is een verhuurder verplicht een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding te betalen bij een renovatie?
Regelmatig behandelt en begeleidt onze sectie Vastgoed- en huurrecht de huurrechtelijke aspecten van een renovatie van een huurwoning of huurcomplex. Veelvoorkomende vragen gaan over verhuis- en inrichtingskostenvergoeding waar de huurder aanspraak op wil maken. Welke rechten en plichten zijn er voor de huurder en verhuurder?
Wat verstaan we onder renovatie?
Bij renovatie gaat het om het geheel of gedeeltelijk vernieuwen (verbeteren) of vergroten van de woning. Bij een renovatie is altijd sprake van een toename van het woongenot. Renovatie is overigens niet hetzelfde als het verrichten van “groot onderhoud”. Bij groot onderhoud zal geen sprake zijn van een vergroting van het woongenot.
Welke plichten heeft de verhuurder richting de huurder?
Als een verhuurder tijdens de huurtijd de woonruimte wil renoveren, heeft hij hiervoor medewerking van de huurder nodig. Om goedkeuring te verkrijgen, moet de verhuurder een redelijk voorstel aan huurder doen. In dit voorstel wordt de huurder (onder meer) geïnformeerd over de aard en de duur van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking door huurder, mogelijke huurprijsverhoging en de mogelijkheid van een vervangende woonruimte voor de huurder. Is het voorstel redelijk, dan zal de huurder zijn medewerking moeten verlenen.
Welke rechten heeft de huurder?
Stemt een huurder in met een redelijk voorstel, dan blijft hij evengoed aanspraak houden op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst en mogelijk recht op een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding. Vooral dit laatste aspect leidt vaak (achteraf) tot veel discussie. Over dit onderwerp heeft de Hoge Raad zeer recent wat meer duidelijkheid geboden.
Wat is een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding?
De verhuis- en inrichtingskostenvergoeding is een minimumbedrag waar de huurder aanspraak op kan maken als een verhuizing vanwege de renovatie noodzakelijk blijkt te zijn. Hierbij zijn niet alleen de aard en de omvang van de werkzaamheden bepalend, maar ook persoonlijke omstandigheden van de huurder kunnen een rol spelen.
Op welke vergoeding kan de huurder aanspraak maken?
Als een huurder aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding, dan ontvangt hij minimaal het wettelijk vastgestelde bedrag van € 6.505,- (prijspeil 2022), ongeacht of hij geen of lagere verhuiskosten heeft gehad. Zijn de kosten van de tijdelijke verhuizing hoger, dan kan de huurder wel aanspraak maken op vergoeding van deze hogere kosten.
Krijgt de huurder een vergoeding als de verhuurder een tijdelijke woning aanbiedt?
Tot voor kort was het onvoldoende helder of een huurder ook aanspraak kan maken op de minimumvergoeding als de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning aanbiedt. De Hoge Raad heeft zich hierover uitgelaten en oordeelt dat een huurder, die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder beschikbaar gestelde wisselwoning, geen aanspraak meer maakt op de minimumbijdrage. Hierbij gaat de Hoge Raad ervan uit dat de huurder nagenoeg geen kosten maakt voor de verhuizing en de verhuurder dus in natura een vergoeding betaalt.
Verder heeft de Hoge Raad geoordeeld dat ook in de gevallen dat de verhuurder in het redelijk voorstel een ingerichte en gestoffeerde woning heeft aangeboden en de huurder dit aanbod heeft geweigerd, huurder dan geen recht meer heeft op de minimumvergoeding. In die gevallen heeft de verhuurder namelijk een redelijke en passende voorziening aangeboden waardoor de huurder geen verhuiskosten zou hoeven te maken. Weigert de huurder een dergelijk aanbod, dan kan hij achteraf niet alsnog een vergoeding verlangen.
Goed nieuws voor de verhuurder
Dit oordeel is voor veel verhuurders positief. Het biedt verhuurders de mogelijkheid om bij renovatie te voorkomen dat huurders achteraf alsnog een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding verlangen. Verhuurders kunnen met een goed onderbouwd redelijk voorstel een dergelijke claim voorkomen. Zij doen er dan ook goed aan het renovatietraject en het redelijk voorstel te toetsen op juridische aspecten en te anticiperen op mogelijke claims van huurders.
Voor meer informatie kunt u terecht bij de sectie Vastgoed- en huurrecht van Boskamp & Willems Advocaten.