Regelmatig komt het voor dat een verhuurder renovatiewerkzaamheden laat uitvoeren aan de verhuurde woning. Bij het uitvoeren van deze werkzaamheden is het onvermijdelijk dat een huurder enige mate van overlast ervaart. Of men als huurder bij overlast altijd recht heeft op compensatie is vooraf lastig in te schatten. De rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2024:12679) oordeelt in 2024 dat er bij ernstige en langdurige overlast recht op huurprijsvermindering bestaat.

 

Huurprijsvermindering en renovatiewerkzaamheden

Een huurder heeft op grond van de wet (artikel 7:207 BW) recht op huurprijsvermindering bij gebreken die het huurgenot van de huurder beperken. Het begrip gebrek uit artikel 7:204 BW heeft een ruime betekenis. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek. De verhuurder is verplicht deze gebreken op zijn kosten te verhelpen. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de huurder huurprijsvermindering vorderen bij de kantonrechter. Slechts ten aanzien van klein onderhoud, de zogenaamde kleine herstellingen uit artikel 7:217 BW, heeft de verhuurder geen herstelverplichting. Dit type onderhoud moet de huurder zelf uitvoeren.

In het verlengde hiervan moet een huurder verplicht renovatiewerkzaamheden aan zijn huurwoning dulden. Als een verhuurder wil overgaan tot renovatiewerkzaamheden dan moet hij schriftelijk een redelijk voorstel daartoe aan huurder doen. Huurder moet dit redelijk voorstel in principe aanvaarden. Als het gaat om een complexgewijze renovatie (tien of meer woningen in een bouwkundige eenheid) dan kan de verhuurder overgaan tot renovatie als slechts 70% van de betrokken huurders hiermee instemt. Renovatiewerkzaamheden verschillen van zogenaamd groot onderhoud. Voor groot onderhoud hoeft de verhuurder geen toestemming te vragen. Het verschil tussen beide is gelegen in een verhoging van het woongenot. Renovatie leidt altijd tot een verhoging van het woongenot, de woning wordt beter als gevolg van de werkzaamheden. Omdat een verhuurder geen toestemming hoeft te vragen voor groot onderhoud zal een verhuurder vaak proberen de werkzaamheden in te kleden als groot onderhoud in plaats van renovatie.

Maar wat gebeurt er als huurder aanhoudend overlast ervaart van de renovatiewerkzaamheden?

 

De uitspraak van de rechtbank Noord-Holland

In de zaak die voorlag aan de rechtbank Noord-Holland werd voor een periode van negen maanden renovatiewerk uitgevoerd aan de huurwoning van verhuurder alsmede aan de naastgelegen huurwoningen. De woningen worden door de verhuurder volledig gestript en verduurzaamd. Huurder ervaart hier gedurende negen maanden veel overlast van.

De kantonrechter oordeelt dat de overlast als gevolg van de renovatiewerkzaamheden vallen onder het begrip gebrek uit artikel 7:204 BW. Een huurder mag verwachten dat bij normaal gebruik van de woning overlast van kortdurende bouwwerkzaamheden gedoogd moet worden. Ook de locatie van de huurwoning is relevant voor de te dulden overlast. De activiteiten hebben hier zo lang geduurd en bovendien op zoveel momenten voor substantiële geluidsoverlast gezorgd dat moet worden gesproken van een gebrek. Ook dat de verhuurder heeft gepoogd de overlast te beperken doet niet aan deze conclusie af. De huurder heeft recht op huurprijsvermindering. Het uitganspunt bij het bepalen van de huurprijsvermindering is dat aan het begin van de verbouwing meestal veel overlast wordt ervaren en dat deze gaandeweg afneemt.

 

Conclusie

Een verhuurder die renovatiewerkzaamheden gaat uitvoeren waarbij een aanmerkelijke kans op overlast bestaat moet er rekening mee houden dat de huurder recht op huurprijsvermindering heeft. Om deze discussie te voorkomen verdient het voor de verhuurder, net als de huurder, aanbeveling om voorafgaand aan deze werkzaamheden afspraken te maken over een financiële compensatie.

Wil je meer informatie hierover? Neem dan contact met ons op, we helpen graag!