Stel, je bent eigenaar geworden van een woning (of een ander pand) en je komt erachter dat voor een flinke uitbreiding van die woning nog een oude bouwvergunning geldt die nooit is ingetrokken. Of stel dat je bewust een woning koopt omdat je weet dat voor die woning nog zo’n zogenaamde slapende bouwvergunning bestaat. Kun je dan zonder risico alsnog gebruik gaan maken van die vergunning? Een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland laat zien dat het zo eenvoudig niet ligt.

 

Wat was er aan de hand?

De eigenaren van een woon-/winkelpand in Purmerend meenden het pand te kunnen vernieuwen, vergroten en wijzigen op basis van een bouwvergunning van meer dan 50 jaar oud uit 1969. De gemeente stak daar echter een stokje voor door de vergunning in 2025 alsnog in te trekken. De eigenaren gingen in beroep bij de rechtbank Noord-Holland. Die heeft op 6 mei jl. uitspraak gedaan (ECLI:NL:RBNHO:2026:4774).

 

Mocht de gemeente de vergunning intrekken?

De rechtbank beoordeelt in de uitspraak allereerst of burgemeester en wethouders wel bevoegd waren om de bouwvergunning in te trekken. Artikel 5.40 van de Omgevingswet kent die bevoegdheid toe als gedurende een jaar geen activiteiten zijn verricht met gebruikmaking van de vergunning.

De rechtbank oordeelt dat aan die voorwaarde is voldaan, ook al stellen de eigenaren dat zij in het voorafgaande jaar wel degelijk met de bouw zijn begonnen. Volgens de rechtbank is dat niet relevant. Het gaat er niet om of in het jaar voorafgaand aan de intrekking gebruik is gemaakt van de vergunning, maar of er sinds 1969 een periode van een jaar is geweest waarin de vergunning ongebruikt is gebleven. Dat was zeker het geval en dus waren burgemeester en wethouders bevoegd tot intrekking.

Vervolgens beoordeelt de rechtbank de vraag of intrekking van de bouwvergunning ook redelijk was. De rechtbank maakt nog eens duidelijk dat beantwoording van die vraag een kwestie van belangenafweging is. En dat geldt ook als de eigenaren voorafgaand aan het intrekkingsbesluit alsnog een begin hebben gemaakt met de uitvoering van de vergunning. Zo’n begin van uitvoering is niet meer dan één van de belangen die in de afweging moet worden betrokken.

 

Hoe loopt het af?

In de uitspraak loopt het voor de eigenaren helemaal verkeerd af. De gemeente mag van de rechtbank van doorslaggevend belang achten dat het pand is gelegen in de Beemster en dat de vergunning uit 1969 niet meer past bij de bescherming die dat gebied geniet sinds de plaatsing op de werelderfgoedlijst van UNESCO.

Dat de werkzaamheden op basis van de bouwvergunning al waren begonnen voordat die vergunning werd ingetrokken, hebben de eigenaren niet aangetoond. En voor zover zij (vocht)schade lijden omdat werkzaamheden door het intrekkingsbesluit zijn stil komen te liggen, blijft dat voor rekening en risico van de eigenaren. De gemeente had hen namelijk in 2024 al per e-mail gewezen op de mogelijkheid dat de vergunning zou worden ingetrokken.

Verder weegt de rechtbank mee dat de eigenaren nog steeds mogelijkheden overhouden om het pand te verbouwen en uit te breiden, zij het minder vergaand dan volgens de vergunning uit 1969.

 

Let dus op met slapende vergunningen!

Denk vooral niet te gemakkelijk dat als je maar op tijd begint, de gemeente niet meer zal kunnen intrekken. Een eerder ontstane intrekkingsbevoegdheid vervalt daardoor niet en verder blijft het een kwestie van belangen afwegen.

En als je toch begint met bouwen, zorg dan dat je dat goed documenteert zodat je in elk geval bewijs kunt leveren. Neem tot slot eerdere berichten en signalen van de gemeente over een mogelijke intrekking serieus.