Bij de aankoop van een woning gaan veel kopers ervan uit dat zij beschermd zijn wanneer later verborgen gebreken aan het licht komen. Toch bevat een koopovereenkomst soms bepalingen die deze bescherming beperken. Een belangrijke clausule die steeds vaker voorkomt, is de zogenoemde niet-zelfbewoningsclausule.

Maar wat houdt deze clausule precies in? En welke gevolgen kan dit hebben voor kopers én verkopers?

Wat is een niet-zelfbewoningsclausule? 

Een niet-zelfbewoningsclausule is een bepaling in de koopovereenkomst van een woning waarin de verkoper aangeeft dat hij de woning zelf niet (recent) heeft bewoond. Daardoor kan de verkoper minder goed op de hoogte zijn van eventuele gebreken of eigenschappen van de woning, die een bewoner wél zou kennen.

Deze clausule komt vaak voor wanneer:

• een woning wordt verkocht na een erfenis;
• een woning jarenlang verhuurd is geweest;
• een belegger een woning verkoopt;
• een woning verkocht wordt door een executeur of bewindvoerder.

De verkoper wil met deze clausule voorkomen dat hij aansprakelijk wordt gehouden voor gebreken waarvan hij zelf geen kennis had.

Juridische gevolgen voor de koper 

Voor de koper betekent een niet-zelfbewoningsclausule dat hij extra alert moet zijn op de staat van de woning. De verkoper beperkt met deze clausule namelijk zijn aansprakelijkheid voor gebreken die hij niet kende en redelijkerwijs ook niet kon kennen. Een niet-zelfbewoningsclausule betekent niet automatisch dat de koper volledig rechteloos is. Wel kan de positie van de koper aanzienlijk zwakker worden.

Wanneer een koopovereenkomst een niet-zelfbewoningsclausule bevat, is het voor de koper extra belangrijk om zorgvuldig onderzoek te doen vóór de koop. Denk hierbij bijvoorbeeld aan:

• een bouwkundige keuring;
• onderzoek naar vochtproblemen;
• controle van fundering en installaties;
• inzage in eerdere verbouwingen of vergunningen.

Doet een koper onvoldoende onderzoek, dan kan het later moeilijker zijn om de verkoper aansprakelijk te stellen.

Juridische gevolgen voor de verkoper 

Voor de verkoper biedt de niet-zelfbewoningsclausule een zekere mate van bescherming tegen aansprakelijkheid voor gebreken. De verkoper hoeft niet in te staan voor zaken waarvan hij geen kennis heeft kunnen nemen. Toch blijft de verkoper aansprakelijk voor gebreken die hij wél kende of had moeten kennen, en voor gevallen van opzet of bewuste verzwijging. De clausule ontslaat de verkoper dus niet van alle verantwoordelijkheid, maar beperkt deze tot wat redelijk is gezien hij de woning niet zelf bewoond heeft.

Conclusie 

De niet-zelfbewoningsclausule is een belangrijk aandachtspunt bij de aankoop van een woning. Zowel kopers als verkopers doen er goed aan zich bewust te zijn van de juridische gevolgen en hun positie in het koopproces. Een goede voorbereiding en duidelijke afspraken in de koopovereenkomst kunnen veel problemen achteraf voorkomen.

Afsluitend 

Twijfelt u over de betekenis van een niet-zelfbewoningsclausule? Of heeft u na aankoop van een woning te maken gekregen met verborgen gebreken? Ons kantoor helpt u graag verder. Neem gerust contact met ons op voor juridisch advies.