Buren ben je samen
We kennen allemaal het tv-programma De Rijdende Rechter waarin vele geschillen tussen buren voorbijkomen: bomen die te dicht bij de erfgrens staan, takken die overhangen en onduidelijke erfgrenzen. Wanneer u, zoals velen, een erfafscheiding op de erfgrens heeft staan, is deze gezamenlijk eigendom en wordt deze mandelig genoemd. Hetzelfde geldt voor een scheidsmuur. U bent dan dus ook samen verantwoordelijk voor het onderhoud, reinigen en eventueel vernieuwen daarvan, zo volgt rechtstreeks uit de wet. De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam wees daarover enkele maanden geleden een interessante zaak[1].
In dit geval was er sprake van een mandelige scheidsmuur. Eiser in deze zaak was medio 2015 begonnen aan een verbouwing van de woning en zijn woning was (net als die van de buren, gedaagden) geselecteerd voor een casco funderingsonderzoek. Uit dat onderzoek bleek dat de fundering van beide panden niet voldeed aan de eisen die het Bouwbesluit 2012 daaraan stelde, waardoor de fundering moest worden vernieuwd. Bij gebreke daarvan zou de gemeente een bestuursdwangmaatregel of dwangsom opleggen.
Partijen hebben vervolgens veelvuldig overleg met elkaar gehad, maar konden niet komen tot een gezamenlijke aanpak van de fundering. Gedaagden bleven erbij het funderingsherstel aan hun pand afzonderlijk en voor eigen rekening te willen uitvoeren. Eiser heeft, mede omdat hij met een verbouwing bezig was, het funderingsherstel laten uitvoeren en daarbij is de mandelige muur voor 100% opgevangen. Het zou enkel mogelijk zijn geweest om die opvang te verdelen indien partijen tegelijkertijd het herstel hadden uitgevoerd en dat weigerden gedaagden.
Eiser heeft vervolgens gedaagden in rechte betrokken en gevorderd dat gedaagden bijdroegen in de kosten van het funderingsherstel voor de mandelige muur, evenredig aan het aandeel aan gewicht op de nieuwe fundering. De kantonrechter heeft geoordeeld dat er sprake was van een noodzaak tot funderingsherstel, wat van belang is om een vordering als deze te laten slagen. De vraag was vervolgens of gedaagden gehouden zijn tot het doen van een bijdrage in de herstelkosten. Daarvoor is van belang dat partijen zich jegens elkaar moeten gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid en op een zorgvuldige wijze met elkaars belangen om moeten gaan.
In deze zaak oordeelde de kantonrechter dat eiser in voldoende mate rekening heeft gehouden en zorgvuldig is omgegaan met de belangen van gedaagden. Eiser heeft voldoende overleg gehad en voorstellen gedaan aan gedaagden om tot overeenstemming te komen en om onduidelijke redenen hebben gedaagden daarmee niet ingestemd. Daarom oordeelt de kantonrechter dat gedaagden gehouden zijn om de gevorderde bijdrage van de kosten voor de fundering te doen en worden zij bovendien veroordeeld in de proceskosten. Ondertussen hadden gedaagden zelf ook funderingsherstel laten uitvoeren en daarbij ook de scheidsmuur deels opgevangen. Daardoor hebben zij extra, onnodige kosten gemaakt, omdat eisers de muur al volledig opvingen met het door hun uitgevoerde funderingsherstel. Deze kosten, die in reconventie werden gevorderd, werden afgewezen door de kantonrechter. Kortom, vele extra en nodeloze kosten voor gedaagden. Die kosten hadden voorkomen kunnen worden, indien zij hadden samengewerkt met de buren.
Het adagium ’beter een goede buur dan een verre vriend’ blijkt hier dan ook weer van toepassing te zijn. Mocht u hierover of over andere burenrechtelijke kwesties vragen hebben, schroomt u dan niet om contact op te nemen met onze sectie Onroerend goedrecht.