De huidige woningmarkt is krap. Betaalbare huizen zijn daardoor schaars en gewild. Gemeenten en woningbouwcorporaties proberen daarom grip te krijgen op deze woningmarkt en betaalbare woningen beschikbaar te houden. Eén van de maatregelen die gemeenten en woningbouwcorporaties daarvoor treffen, is het opnemen van een anti-speculatiebeding in de koopovereenkomst. Maar wat houdt zo’n beding precies in? En is het juridisch geldig? In deze blog leggen we dat verder voor je uit.

 

Wat is een anti-speculatiebeding en wat is het doel ervan?

Een anti-speculatiebeding is een bepaling in de koopovereenkomst die moet voorkomen dat kopers van (nieuwbouw)woningen hun woning binnen korte tijd met winst doorverkopen. Het doel: het tegengaan van woningmarkt-speculatie, waarbij woningen puur worden gekocht als investering, zonder dat de koper zelf de intentie heeft er te wonen. Met een anti-speculatiebeding proberen (met name) gemeenten en woningcorporaties dus te voorkomen dat woningen worden opgekocht door investeerders die enkel uit zijn op winstmaximalisatie. Dit beding draagt bij aan het behouden van een stabiele en betaalbare woningmarkt voor starters en mensen met een lager inkomen. Dergelijke bedingen komen daarom met name voor bij woningen in het lagere segment van de markt, en dus met name bij de verkoop van starterswoningen, van sociale koopwoningen, van voormalige sociale huurwoningen en van grond/percelen.

Een anti-speculatiebeding komt in verschillende vormen voor. Zo kan het beding bepalen dat de koper de woning gedurende een bepaalde periode niet mag doorverkopen (meestal een aantal jaren). Het kan ook specifieke voorwaarden stellen aan de doorverkoop, zoals het delen van de winst met de oorspronkelijke verkoper of het verkrijgen van diens goedkeuring voor de verkoop.

 

Is een anti-speculatiebeding rechtsgeldig?

Het is toegestaan om een anti-speculatiebeding op te nemen in de koopovereenkomst. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat het opleggen van een anti-speculatiebeding geen onaanvaardbare doorkruising van het publiekrecht (in dit geval de Huisvestingswet) oplevert en dus is toegestaan. Meer specifiek oordeelde de Hoge Raad dat de Huisvestingswet tot doel heeft een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte beneden een bepaalde prijsgrens te bewerkstelligen. Deze wet ziet dus op de verdeling van woonruimte en sluit een overheidsbemoeienis bij de verdeling van woonruimte boven een bepaalde prijsgrens uit. Een anti-speculatiebeding ziet daarentegen niet op de verdeling van de woonruimte, maar wil prijsopdrijving tegengaan. Daarnaast beperkt het beding niet het recht van vrije vestiging. Nu er via het beding geen maatschappelijke of economische bindingseisen aan de woningzoekende worden opgelegd, wordt de vrijheid van vestiging niet ongerechtvaardigd beperkt, aldus de Hoge Raad.

Over het algemeen is een anti-speculatiebeding dus toegestaan. Dit betekent daarentegen niet dat elke vorm van een anti-speculatiebeding is toegestaan. Zo mag een dergelijk beding niet té belastend zijn voor een koper. Daarnaast dient het anti-speculatiebeding duidelijk omschreven te zijn en dus niet te vaag.

 

Afsluitend

Sta je op het punt om een (nieuwbouw)woning te kopen van een gemeente of een woningbouwcorporatie of heb je al een dergelijke woning gekocht, dan is de kans groot dat er een anti-speculatiebeding is opgenomen in de koopovereenkomst. Dit is (onder voorwaarden) toegestaan, maar kan (financiële) gevolgen hebben voor de aan-/verkoop van je woning. (Ver)kopers doen er daarom verstandig aan zich vooraf juridisch te laten adviseren. Dus heb je vragen over de inhoud van een anti-speculatiebeding of andere afspraken in de koopovereenkomst voor jouw nieuwe woning, of wil je je woning verkopen en heb je vragen over de werking van het anti-speculatiebeding, neem dan contact met ons op.