Het starten van een (ver-)bouwproject is een grote stap. Als opdrachtgever heb je veel te regelen — van ontwerp tot oplevering. Maar juist in de overeenkomst met de aannemer gaat het vaak mis. Kleine juridische fouten kunnen grote financiële gevolgen hebben. In deze blog bespreek ik vijf veelvoorkomende valkuilen én hoe je ze kunt voorkomen.

 

1. Geen of een onduidelijk contract

Een mondelinge afspraak is rechtsgeldig, maar moeilijk te bewijzen. Ook een summier contract zonder duidelijke afspraken over planning, prijs of verantwoordelijkheden kan later voor problemen zorgen.

Tip: Stel altijd een schriftelijke overeenkomst op. Je kan daarbij gebruik maken van modelcontracten van bijvoorbeeld erkende waarborginstellingen of de UAV 2012 (voor traditionele projecten) of UAV-GC (voor geïntegreerde contracten). Let dan wel op dat je deze modelcontracten goed en volledig invult. Leg afspraken vast over:

• de kosten (vaste aanneemsom, richtprijs of regie),
• (termijn-)betalingen en opschorting,
• de planning en (fatale) termijnen,
• de verantwoordelijkheden van partijen,
• boetebepalingen bij vertraging,
• onderhouds- en garantietermijnen,
• en onderstaande punten.

 

2. Onvoldoende afspraken over meerwerk

Tijdens de bouw verandert er vaak iets. Een extra wand, andere materialen, extra leidingen… Maar wanneer is sprake van ‘meerwerk’, en wat welke prijsverhoging brengt dat met zich mee?

Tip: Spreek af dat meerwerk (met als gevolg een prijsverhoging) altijd vooraf schriftelijk moet worden vastgelegd én goedgekeurd door de opdrachtgever. Maak vooraf afspraken wat er dan ‘meer’ wordt gedaan (omschrijving van het meerwerk), tegen welke prijs dat wordt gedaan én of de aannemer daarvoor meer tijd krijgt (bouwtijdverlenging). In de praktijk levert meerwerk veel discussie op als partijen vage of juist geen afspraken hebben gemaakt.

 

3. Geen zekerheden bij financiële risico’s

Wat als de aannemer failliet gaat of de bouw stilvalt? Veel opdrachtgevers denken daar pas over na als het al te laat is.

Tip: Je kunt overeenkomst dat de aannemer zekerheid moet stellen voor een correcte nakoming van de overeenkomst, zoals een bankgarantie of een afbouwgarantie via een waarborgregeling (bijv. Woningborg of SWK bij woningbouw). Betaal bovendien nooit 100% vooruit: werk met termijnbetalingen op basis van de voortgang resp. stand van de bouw.

 

4. Geen duidelijke afspraken over de oplevering

De oplevering is een juridisch belangrijk moment. Vanaf dat moment gaat het risico over naar de opdrachtgever. Maar zonder heldere afspraken kan onenigheid ontstaan over wat ‘af’ is — en wie gebreken moet herstellen.

Tip: Maak gebruik van een schriftelijk proces-verbaal van oplevering, waarin gebreken en hersteltermijnen worden vastgelegd. Wees kritisch en laat je bij twijfel bijstaan door een (goede) deskundige.

 

5. Niet tijdig klagen over gebreken

Veel opdrachtgevers wachten (te) lang met het melden van fouten of gebreken. Volgens de wet moet je ‘binnen bekwame tijd’ klagen, anders verlies je je rechten.

Tip: Stel de aannemer bij gebreken direct schriftelijk in gebreke, met een duidelijke omschrijving van het probleem en een redelijke hersteltermijn. Bewaar altijd bewijs van communicatie.

 

Tot slot

Bouwen is complex, maar met goede juridische voorbereiding voorkom je een hoop ellende. Twijfel je over de inhoud van een contract of je rechten als opdrachtgever? Laat je tijdig adviseren door een van onze advocaten. Neem gerust contact met ons op.